전세사기, 깡통전세 예방하기 - 전세권 설정

최근 뉴스에 전세가격의 하락으로 인해 전세사기와 깡통주택으로 인한 수많은 세입자들이 전세보증금을 떼이고 전 재산을 날리는 피해를 보고 있다는 소식들이 들리는데 오늘은 이런 상황을 예방할 수 있는 전세권 설정에 대해서 자세히 알아보겠습니다. 

 

 

 

연일 하락하는 주택가격에 대한 소식들이 들려오는데 주택가격의 선행지표인 전세가격도 함께 하락을 하고 있어서 앞으로도 주택가격은 더 급격하게 하락이 이어질 것으로 예상이 되고 있습니다.

 

대부분 자신이 소유하고 있는 주택을 전세로 임대하는 임대인들의 경우 기존의 세입자가 나가게 되면 새로 들어오는 세입자로부터 전세보증금을 받아서 기존의 전세세입자에게 돌려주는 경우가 대부분입니다.

 

하지만 최근과 같이 전세금액이 하락을 하는 경우 이렇게 새로운 세입자로부터 받은 전세보증금이 기존의 세입자에게 받았던 전세보증금보다 적기 때문에 본인의 자금을 보태서 돌려줄 수밖에 없는 상황이 되며 이때 집주인의 자금여력이 없거나 최악의 경우 갭투자 등의 방법으로 주택수를 늘려온 사람이 집주인이라면 전세보증금 전액을 돌려받는 것이 힘들어질 수 있는 겁니다.

 

이 외에도 전세보증금을 돌려받는 것이 힘들어지는 상황은 집주인이 고액의 국세를 체납했을 경우나 큰 금액의 선순위 채권, 즉 주택담보대출이 선순위로 되어 있는 경우 등과 아예 집주인과 부동산중개업자가 작정하고 사기를 치는 경우가 있을 수 있습니다.

 

이런 여러 가지 상황에 대비해서 전세사기와 깡통전세를 피할 수 있는 방법들이 있는데 기존에 제가 포스팅을 했던 내용을 참고하시면 전세계약을 하실 때 큰 도움이 되실 겁니다.

 

 

전세사기, 깡통전세 피하는 방법

 

오늘은 위의 포스팅에서 간단하게 언급했던 전세권 설정에 대해서 자세히 정리해보려 하는데 전세권 설정은 비교적 많은 비용이 들고 임대인(집주인)의 동의와 함께 집주인에게 전달을 받아야 하는 서류들도 많아서 일반적으로 진행이 되는 과정은 아닙니다.

 

하지만 어떤 의미에서는 가장 확실하게 전세보증금을 보장받을 수 있는 방법이므로 전세권 설정이 꼭 필요한 경우에는 반드시 설정을 해두셔야 깡통전세 상황에서 전세보증금을 보장받을 수 있으니 끝까지 꼭 읽어보시고 부동산중개업자를 통해서 집주인에게 전세권 설정을 요청하시기 바랍니다.

 

접세값이 오르는 시기, 즉 전세 활황기에는 이런 요구가 어려울 수도 있겠지만 요즘 같은 전세침체기에는 세입자분의 요청을 거절하기 힘든 경우가 많으니 꼭 필요하다고 생각되시면 당당하게 요청을 하시고 전세권 설정을 하시기 바랍니다.

 

 

 

전세권 설정이란?

 

전세권 설정이란 내가 해당 아파트 등의 주택에 전세보증금을 내고 살고 있다는 사실을 해당 주택의 등기사항전부증명서에 등기를 하는 것으로 계약만료 시에 등기된 세입자가 전세보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 공시하는 절차입니다.

 

전세보증금을 돌려받지 못했을 경우 확정일자를 근거로 전세보증금을 돌려받기 위해서는 보증금 반환 청구소송을 통해서 승소를 해야만 경매를 신청하여 배당을 받을 수 있지만 전세권 설정의 경우는 소송 없이 경매신청이 가능하고 우선 배당이 가능합니다.

 

그리고 전세권 설정을 한 당일부터 효력이 발생하기 때문에 다음날 0시부터 효력이 발생하는 확정일자보다 확실한 보장을 받을 수 있으며 거주를 하지 않아도 전입신고를 하지 않는 경우도 보장을 받을 수 있습니다. 

 

 

전세권 설정 비용

 

1. 등록세 : 전세보증금의 0.2% 

2. 지방교육세 : 등록세의 20%

3. 등록수수료 : 주택 건당 10,000원(전자신청) / 15,000원(방문신청)

4. 법무사 수수료 : 통상 2~30만 원

 

예를 들어서 전세보증금 2억 원짜리 아파트에 전세권 설정을 하는 경우 대략 70~80만 원의 비용이 소요되는데 직접 법원 등기소를 방문해서 신청하면 법무사 수수료 2~30만 원을 절약하여 4~50만 원 정도의 비용으로 설정할 수 있습니다.

 

 

전세권 설정 제출서류

 

1. 임대인 필요서류

 - 등기권리증

 - 인감증명서 & 인감도장

 - 주민등록초본

 - 등기사항전부증명서

 - 신분증 사본

 - 위임장 (임대인과 임차인이 함께 방문하는 경우는 제외)

 

2. 임차인 필요서류

 - 전세권 설정 계약서

 - 전세권 설정 등기 신청서

 - 주택 임대차 계약서

 - 주민등록등본

 - 인감도장

 - 신분증

 

전세권 설정에는 위와 같이 임대인으로부터 받아야 하는 서류들이 꽤 많습니다. 그러므로 아래와 같이 반드시 전세권 설정이 필요한 경우가 아니면 위의 관련글에서 말씀드렸던 다른 방법들로 깡통전세를 피하는 경우가 대부분입니다.

 

 

전세권 설정이 꼭 필요한 경우

 

1. 전입신고를 하지 못하는 경우

 

일부 주택의 경우는 특별한 사유로 인해 전입신고를 하지 못하는 조건이 붙어있는 주택들이 있습니다. 이런 경우 반드시 전세권 설정을 해둬야 전세보증금을 보장받을 수 있습니다.

 

2. 기업명의로 계약을 하는 경우

기숙사나 사택 등으로 회사명의로 임대차 계약이 진행되는 경우 개인의 전세보증금은 보장이 되지 않을 수도 있으므로 이 경우 개인 명의로 전세권 설정을 해두는 것이 안전합니다. 

 

3. 상가 또는 경매, 공매에 나왔던 부동산의 경우

상가나 경매, 공매 등으로 해당 부동산의 소유관계가 복잡한 경우에는 본인의 전세권 설정을 해서 본인의 전세보증금의 변제순위를 등기해 두시는 것이 안전합니다.

 

 

 

전세권 설정전 고려할 사항

 

1. 선순위 채권 확인 필수

전세권을 설정하더라도 최우선 변제가 되는 것은 아니고 선순위 채권이 있는 경우는 해당 선순위 채권이 먼저 배당이 된 후에 변제가 되기 때문에 해당 부동산의 등기부등본을 확인하여 선순위 채권 유무를 확인한 후에 너무 많은 선순위 채권 및 근저당 등이 있으면 전세권 설정도 큰 의미가 없습니다.

 

2. 전세권 말소 비용 발생

전세계약이 만료되어 전세보증금까지 문제없이 돌려받았다면 전세권 말소를 해야 하는데 이 과정에서 1만 원 정도의 비용이 소요됩니다.

 

 

 

이상으로 전세사기 또는 깡통전세를 예방하는 방법 중의 하나인 전세권 설정에 대해서 자세히 알아봤습니다.

 

전세사기 또는 깡통전세 예방하는 방법들은 복잡하기도 하고 적지 않은 비용이 들기도 하고 집주인과의 관계도 신경 써야 하는 등 각자의 상황에 따라 가장 적합한 방법들을 찾아야 합니다.

 

나의 전재산에 가까운 전세보증금을 지키는 일인 만큼 내가 살 전셋집의 융자상황과 전입신고 가능여부를 꼼꼼히 잘 확인하시고 가장 적합한 조치를 하시기 바랍니다.